5 ข้อกฎหมายที่ต้องรู้ ก่อนคิดจะ ต่อเติมบ้าน

จำนวนสมาชิกในครอบครัวที่เพิ่มขึ้น ความทรุดโทรมของบ้าน รูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป ความจำเป็นในการใช้งาน ต้องการพื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น ทั้งหมดเหล่านี้ล้วนแต่เป็นสาเหตุของการอยาก ‘ต่อเติมบ้าน’

เป็นเรื่องแน่นอนอยู่แล้วว่าก่อนที่เราจะเลือกซื้อหรือสร้าง ‘บ้าน’ นั้น ต้องมีการวางแผนอนาคตกันล่วงหน้า แต่ไม่ว่าจะวางแผนดีแค่ไหน วันหนึ่งก็อาจมีเหตุจำเป็นดังข้างต้นให้เราต้องต่อเติมบ้านขึ้นมา

แต่รู้หรือไม่ ถึงบ้านจะเป็นทรัพย์สินของเราก็ตาม ไม่ใช่อยู่ดีๆ ก็จะขอปรับนิด ต่อเติมหน่อยคงไม่เป็นไรหรอกน่าจะได้นะ เพราะนอกจากเรื่องความปลอดภัยแล้ว ยังมีเรื่องของข้อกฎหมายที่ต้องคำนึงและปฏิบัติตามด้วย เพราะเชื่อว่าทุกคนคงไม่อยากเผชิญกับปัญหาที่บานปลาย ความยืดเยื้อ รวมไปถึงการเสียค่าปรับ หรือกรณีร้ายแรงที่สุดคือถูกสั่งรื้อถอน

แล้วแบบนี้จะต่อเติมยังไงให้ไม่ผิดกฎหมายกันล่ะ

โดยเบื้องต้นแล้ว ข้อกฎหมายหนึ่งที่เราควรรู้ไว้ คือ ‘พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร) พ.ศ. 2522 ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ’ ซึ่งเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมบ้านโดยตรง

มาตรา 21 ระบุว่า การดัดแปลง หรือต่อเติมอาคาร ต้องแจ้งและได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ รวมถึง พร้อมยื่นแบบแปลน ชื่อสถาปนิกและวิศวกรที่ควบคุมงานให้เจ้าพนักงานทราบ ตามมาตรา 39 ทวิ

และเพื่อให้การต่อเติมบ้านของทุกคนเป็นไปอย่างราบรื่น วันนี้เรามี 5 ข้อที่ต้องรู้มาฝากกันครับ

1. อย่าได้ลืมขอใบอนุญาตจากเจ้าพนักงาน

ในการต่อเติมบ้านแต่ละครั้งจะต้องขอ ‘ใบอนุญาต’ จากเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนเสมอ ได้แก่

●     การต่อเติมบ้านที่มีพื้นที่ครอบคลุมเกิน 5 เมตร

●     การลด-เพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

●     การต่อเติมที่เป็นการเปลี่ยนแปลงวัสดุ และขนาดที่ต่างจากของเดิม

●     การต่อเติมที่ทำให้น้ำหนักของบ้านนั้นเพิ่มมากขึ้นจากการคำนวนฐานรับน้ำหนัก

2. สถาปนิกและวิศวกรล้วนต้องมี

แค่จะต่อเติมบ้านเอง ไม่ได้สร้างใหม่อีกหลังเสียหน่อย ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรด้วยหรือ คำตอบคือ ใช่ ต้องมี เพราะการที่เราจะขอใบอนุญาตจากข้อก่อนหน้านี้ได้นั้น จะต้องยื่นเอกสารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ประกอบไปด้วยรายละเอียดของแบบแปลนที่จะต่อเติม ที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบ รวมถึงวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้างนั่นเอง

ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้าง ทั้งส่วนของพื้น หลังคา เสา ก็จะต้องคำนวนการรับน้ำหนักของฐานจากสถาปนิกหรือวิศวกรด้วยเช่นกัน

3. ระยะร่นและการเว้นที่ว่าง ต้องใส่ใจ

เพราะเราไม่สามารถใช้พื้นที่ 100% ของที่ดินที่เรามีในการสร้างหรือต่อเติมบ้านได้ จะต้องมีการเว้นระยะด้วย ซึ่งมีข้อกำหนดดังนี้

●     ระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนน มีอย่างน้อย 3 เมตร

●     ที่ว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้า ต้องเว้นไว้อย่างน้อย 3 เมตร ที่ว่างด้านหลังและด้านข้าง ต้องเว้นไว้อย่างน้อย 2 เมตร

●     ขอบเขตของตัวบ้านจะต้องไม่เกิน 70% ของขนาดที่ดิน โดยนับจากชั้นที่มีพื้นที่กว้างสุด

●     บ้านขนาด 1 ชั้น หรือบ้านที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ควรเว้นระยะห่างของช่องเปิด ได้แก่ หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง ห่างจากแนวของเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร กรณีที่เป็นผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร

4. บ้านใกล้เรือนเคียงใครว่าไม่สำคัญ

อาจจะเคยได้ยิน หรือได้เห็นข่าวกันมาบ้าง เกี่ยวกับการกระทบกระทั่งกันระหว่างบ้านที่กำลังต่อเติมและเพื่อนข้างบ้าน และถ้าไม่อยากเจอเหตุการณ์นี้กับตัวเอง อย่าได้ลืมที่จะพูดคุย ชี้แจงรายละเอียดในการต่อเติมเพื่อขอความยินยอมกับเพื่อนบ้านของเราก่อน รวมไปถึงแจ้งกำหนดการณ์ว่าเราจะต่อเติมเมื่อไหร่ เวลาไหน ให้เพื่อนบ้านเราได้เตรียมตัวด้วย

เนื่องจากการต่อเติมบ้านของเรานั้น อาจก่อให้เกิดเสียงดัง กลิ่น และฝุ่นละออง ที่รบกวนไปถึงเพื่อนบ้านเราได้นั่นเอง ยิ่งช่วงนี้หลายคน Work from Home อยู่บ้าน อาจเสียสมาธิ หรือบางบ้านมีลูกเล็ก เด็กก็อาจจะตกใจเสียงต่อเติมได้

ยิ่งถ้าเป็นการต่อเติมผนังทึบที่ชิดรั้วบ้านด้านข้าง แค่การยินยอมปากเปล่าอาจจะไม่พอ ควรมีหนังสือยินยอมที่เป็นลายลักษณ์อักษรจากทั้งสองฝ่าย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขัดแย้งในภายหลังนั่นเอง เป็นเพื่อนบ้านกันเป็นมิตรกันไว้จะดีกว่านะ

5. ไม่ต้องขออนุญาต ถ้าไม่นับว่าดัดแปลงอาคาร

มีการต่อเติมบ้านบางประเภทเหมือนกันที่ไม่ต้องขออนุญาตก่อน ซึ่งจะเป็นการต่อเติมที่ ‘ไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร’ ได้แก่

●     ใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิมในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบ้าน

●     การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของบ้านนั้น ไม่ใช่ในเรื่องของโครงสร้าง และเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างไม่เกิน 10% เช่น การปรับปรุงผนัง พื้น

●     การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบของอาคาร ที่มีขนาดและรูปทรงที่ส่งผลให้น้ำหนักนั้น เพิ่มไม่เกิน 10% จากของเดิม เช่น การเปลี่ยนประตู หน้าต่าง ฝ้า และเพดาน

●     การขยายหรือลดขนาดพื้นที่ ที่รวมกันแล้วไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยจะต้องไม่ใช่การลดหรือเพิ่มเสาและคาน เช่น การเพิ่มพื้นเฉลียงชั้นล่าง

●     การเพิ่มหรือลดพื้นที่ส่วนของหลังคา ที่มีขนาดมากขึ้น รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยจะต้องไม่ใช่การลดหรือเพิ่มเสาและคาน 

การต่อเติมบ้านที่ปราศจากการคำนึงข้อกฎหมาย

จบกันไปแล้วกับเรื่องที่ต้องรู้ก่อนคิดจะต่อเติมบ้าน อย่าเพิ่งคิดไปว่าหยุมหยิมจนเหนื่อยใจ ป้องกันไว้ก่อนจะดีกว่า บ้านของใคร ใครก็ต้องรับผิดชอบ! 

●     ไม่ขออนุญาตต่อเติมบ้านในประเภทที่เป็นข้อบังคับ : จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

●     ถูกร้องเรียน และสืบพบว่าต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย : จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง